Pazartesi - Cuma / 09:00 - 18:00
Gayrimenkul hukuku, arsa, konut, iş yeri, tarla, arazi, bina ve bağımsız bölüm gibi taşınmaz mallar üzerindeki hakları, bu hakların kazanılmasını, devrini, korunmasını ve taşınmazlardan doğan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk alanıdır. Bu alan, mülkiyet hakkı, tapu işlemleri, kira ilişkileri, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, inşaat sözleşmeleri ve taşınmaz satışından kaynaklanan davaları kapsamaktadır.
Gayrimenkul hukuku yalnızca tapu devri veya satış sözleşmesiyle sınırlı değildir. Taşınmazın hukuki durumu, tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, hacizler, intifa hakkı, geçit hakkı, imar durumu, kullanım amacı ve üçüncü kişilerin hak iddiaları birlikte değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin çok sayıda işlem ve uyuşmazlığı kapsamaktadır. Özellikle yüksek ekonomik değere sahip taşınmaz işlemlerinde, hukuki inceleme yapılmadan hareket edilmesi ilerleyen süreçte ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.
Gayrimenkul hukuku kapsamında sıklıkla karşılaşılan konular şunlardır:
Tapu iptal ve tescil davaları
Kira sözleşmeleri ve tahliye davaları
Kira tespit ve kira uyarlama davaları
Ortaklığın giderilmesi davaları
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri
Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Kamulaştırma ve acele kamulaştırma süreçleri
İmar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar
Bu başlıkların her biri farklı usul, süre ve ispat şartlarına tabidir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında dava veya işlem öncesinde taşınmazın hukuki durumunun ayrıntılı olarak incelenmesi gerekmektedir.
Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları, gayrimenkul hukukunun en teknik alanlarından biridir. Tapu kaydında görünen malik ile gerçek hak sahibi arasında uyuşmazlık bulunması, muvazaalı işlem yapılması, yolsuz tescil iddiası, mirasçılar arasında taşınmaz devri ihtilafı veya inançlı işlem iddiası tapu iptal ve tescil davalarına konu edilmektedir.
Bu davalarda yalnızca tapu kaydının incelenmesi yeterli değildir. İşlemin dayandığı sözleşmeler, ödeme kayıtları, miras ilişkisi, tarafların gerçek iradesi, tanık beyanları ve taşınmazın geçmiş devir süreci birlikte değerlendirilmektedir. Gayrimenkul hukuku kapsamında tapu ve mülkiyet davalarında doğru delil stratejisi, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.
Kira ilişkileri, gayrimenkul hukuku içinde en sık uyuşmazlık yaşanan alanlardan biridir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli, kira artışı, tahliye şartları, depozito iadesi, aidat sorumluluğu, kiralananın teslim şekli ve sözleşmenin sona ermesi taraflar arasında ihtilaf doğurmaktadır.
Tahliye davalarında ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ve on yıllık uzama süresine bağlı tahliye gibi farklı hukuki sebepler gündeme gelmektedir. Her tahliye sebebinin ayrı şartları bulunduğundan, ihtar süreleri, dava açma zamanı ve deliller dikkatle belirlenmelidir. Usule aykırı yürütülen tahliye süreci, davanın reddine ve ciddi zaman kaybına neden olmaktadır.
Gayrimenkul hukuku, inşaat ve proje geliştirme süreçlerinden doğan uyuşmazlıkları da kapsamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, projeden konut satışı, eksik veya ayıplı imalat, geç teslim ve iskan sorunları bu alanda sık karşılaşılan ihtilaflar arasında yer almaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin ve yüklenicinin hakları, teslim süresi, bağımsız bölüm paylaşımı, cezai şart, fesih koşulları ve tapu devri hükümleri açık şekilde düzenlenmelidir. Sözleşmede belirsiz hükümler bulunması, projenin ilerleyen aşamalarında tapu iptal ve tescil, tazminat, sözleşmenin feshi ve gecikme cezası gibi taleplerin gündeme gelmesine neden olmaktadır.
Kat mülkiyeti ilişkilerinde apartman, site, iş merkezi ve toplu yapı yönetimlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Yönetim planı, ortak alanların kullanımı, aidat borçları, bağımsız bölüm maliklerinin yükümlülükleri, yönetici kararları ve genel kurul işlemleri gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilmektedir.
Özellikle site ve apartman yönetimlerinde alınan kararların kanuna ve yönetim planına uygun olması gerekmektedir. Aksi halde karar iptali, aidat alacağı, ortak alana müdahale, kullanım hakkının sınırlandırılması ve yönetici sorumluluğu gibi hukuki süreçler gündeme gelmektedir.
Taşınmaz alım satımı, kira, satış vaadi, kat karşılığı inşaat, arsa payı devri ve proje geliştirme sözleşmeleri yüksek ekonomik risk taşıyan işlemlerdir. Bu sözleşmelerde tarafların borçları, ödeme planı, teslim tarihi, tapu devri, cezai şart, cayma hakkı, fesih koşulları ve uyuşmazlık çözüm yolu açık şekilde düzenlenmelidir.
Sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, ipotek ve haciz bilgileri, şerhler, kullanım sınırlamaları ve fiili durumu incelenmelidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında önleyici hukuki destek alınması, ileride doğacak dava risklerinin azaltılmasını ve tarafların işlem güvenliğinin sağlanmasını desteklemektedir.
Lexnova İçli Hukuk, gayrimenkul hukuku kapsamında taşınmaz alım satımı, tapu uyuşmazlıkları, kira ve tahliye davaları, kat mülkiyeti ihtilafları, inşaat sözleşmeleri, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve taşınmaz kaynaklı tazminat süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.
Bu alanda yürütülen hukuki danışmanlık, taşınmazın hukuki durumunun incelenmesini, sözleşmelerin hazırlanmasını, dava stratejisinin belirlenmesini, delillerin değerlendirilmesini ve müvekkilin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik işlemlerin yürütülmesini kapsamaktadır. Gayrimenkul hukuku süreçlerinde erken aşamada hukuki değerlendirme yapılması, yatırım güvenliği ve hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Gayrimenkul hukuku, tapu işlemleri, taşınmaz alım satımı, kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma süreçlerini kapsamaktadır. Ayrıca el atmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu iptal ve tescil gibi mülkiyet hakkını korumaya yönelik davalar da bu alan içinde değerlendirilmektedir.
Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil, muvazaa, inançlı işlem, miras hukukundan kaynaklanan devir uyuşmazlıkları veya hukuka aykırı tapu kaydı bulunması halinde açılmaktadır. Bu davalarda tapu kaydı, işlem belgeleri, taraf iradeleri ve delil durumu birlikte incelenmektedir.
Kiracının tahliyesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye veya on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlı tahliye yolları gündeme gelmektedir. Her tahliye sebebinin ayrı süre ve usul şartı bulunduğundan, sürecin hatalı yürütülmesi davanın reddine neden olmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, cezai şart, fesih koşulları, tapu devri, proje yükümlülükleri ve iskan süreci açık şekilde düzenlenmektedir. Bu hususların belirsiz bırakılması, ilerleyen aşamalarda tazminat, tapu iptal ve tescil veya sözleşmenin feshi uyuşmazlıklarına neden olmaktadır.
Pazartesi - Cuma / 09:00 - 18:00
